按照城市化发展的一般规律，中国城市快速扩张建设的时代已然过去，并将不可逆地进入城市运营时代。在过去40多年间，城市规划的机制、管理和技术体系都是围绕城市建设服务的。随着时代切换，传统规划市场需求自然衰退，面向城市运营的规划服务却方兴未艾。是囿于旧时代继续技术性“内卷”，还是拥抱新时代探索发展的“第二曲线”，是当前城市规划行业转型亟待正视的问题。
第一，要在国民经济发展维度认知城市运营。过去40年狂飙突进的城市建设，不仅为快速增长的经济社会活动提供了最重要的“容器”，更在土地财政机制下成为了地方经济最高效的“发动机”。规划工作有效促进了这个发动机的高速运转，呈现了行业的“繁荣期”。随着土地财政模式逐步式微，投向城市的资金量结构性骤减，拉低了全社会投资效益。我认为，在经济新常态下城市仍是最具投资效率的领域，但投资的主要目的要从扩大融资渠道转向刺激内需市场，城市经济的发动机要从扩张建设转向存量运营。通过运营提高公共产品和服务的效率，扩大企业和市民的收益剩余，提振产业投资和个人消费信心，促进城市财政从有限有期的卖地收入转向可持续的产业税收。在城市转型过程中，规划的作用要从以“搭好台”为主转向帮忙“唱好戏”，规划的方式就不再停留于追求增量扩张的“批地工具”，而是服务存量更新运营的公共政策。
第二，要在城市生长规律维度推进城市运营。在全世界城市漫长的发展史上，大规模的快速新建都只是阶段性的，更新和运营才是一座城市发展的常态。中央提出实施城市更新行动已逾三年，但不少地方的更新思路仍未摆脱路径依赖，只是将城市更新视为拆除重建的地产风口和局部的精品化改建提升。从运营的视角看，所有的业主、经营者、开发者对存量物业通过物质或功能改变以提高物业价值的所有行为，都可认为是城市更新。城市新建模式是增量的、计划的、定向的、成片的、均质的、单调的、大尺度的，城市更新模式却是存量的、随机的、遍在的、分散的、多元的、有趣的、小颗粒的，两者的巨大反差犹如“象棋”与“围棋”。城市更新和运营的工具已经不是“车马炮”而是“黑白子”，但棋手们正在拿黑白子在象棋盘上落子！所以城市更新不只是形态和功能上的空间更新，更是以城市高效运营为前提的内容更新，还是城市发展理念、路径、模式、制度、治理等的机制更新。规划在各行业对城市“盲人摸象”的认知中拥有一定的专业优势，是可以大有作为的！
第三，要在行业价值作用维度投入城市运营。无论外部形势如何变化，空间问题始终是城市规划行（专）业在城市发展过程中有能力解决和最具发言权的问题。在上一时代，规划的作用主要表现为一种符合许可管理要求的图示语言，满足了快速扩张下现实条件与发展蓝图、未来收益与当下投资之间的“转译”需求。进入城市运营时代，强化空间问题与财务问题、政策问题之间的转化能力，可能成为规划行业新的立身之本。一方面，通过系统性、综合性策略发挥城市的集聚和规模效应，实现公共产品和服务的降本增效，是未来空间规划一条重要的内在逻辑。基于大运量交通的公共服务供需匹配和财务平衡、城市各类型存量资产的REITs孵化、城市生态产品价值实现路径等等，都是空间与财务结合下的新方向。另一方面，城市更新要创造更多“活的空间”来满足日益丰富的经济社会活动需要。这里“活的空间”不仅是规划中常说的活力空间，还在于空间业态形态调整的灵活度。这就需要在现行的规划和规则之外建立一套更具政策包容性的“规程”，以应对更多情境下的更新许可需求，既降低城市运营的制度成本，也反向促进规划和规划管理的改革创新。
总之，经济和城市的发展转型既让传统规划需求日渐萎缩，但也展露出城市运营这条“第二曲线”下的广袤市场前景。从后者来看，眼下规划行业并不是从业人员过剩，反而是拥有运营思维的从业者太少！一个将前瞻未来作为看家本领的行业，如果连自己的发展趋势都看不清楚，就很可能会继续挖着所剩无几的“银矿”，却忽视着不远处的“金山”。