提   要：非正规空间的更新治理关乎老旧小区改造成败，但缺少理论与实证支撑。从非正规性的理论高度审视了非正规空间，基于非正规性治理和“制度—行为人”的现有研究成果，构建了解释老旧小区非正规空间形成机制和治理模式的理论框架：此类空间是我国住房与社区管理改革“去规则化”的制度环境、供需矛盾下无序的空间争夺共同催生的，其更新治理是“再规则化”的过程，必然面临空间利益的重置，需按空间的功能性强弱和权属分类施策。以武汉市的典型社区为例进行实证分析，将非正规空间分成强功能型集体所有、弱功能型私人所有、强功能型单位所有、强功能型私人所有等四类，梳理出完全正规化和部分正规化的多元治理模式，为深化实践提供参照。

关键词：非正规；老旧小区；社区治理；社区规划；城市更新