低效工业用地更新已成为推动城市高质量发展的核心课题之一。浙江省永康市陶瓷厂片区更新以“分类产权整合+政策激励约束+空间精准适配”的多维框架，探索破解低效工业用地更新的权属复杂性与产业匹配难题，为县域尺度存量更新提供可复制的政企村协同范式。
1. 创新实践：制度协同与空间适配的多维探索
产权整合的“分类施策”机制。构建“国有+集体+私营”产权协同工具包。对原陶瓷厂国有土地实施“评估收储+产业监管”模式，由产投集团全自持开发标准化厂房，确保产业主导权；引导旺达集团等5家民营企业“资产置换”，保持工业用地性质前提下实现用地整合；创新集体土地“物业返还+收益分成”模式，苏溪村1.2 hm2土地年收益提升至600万元，促进“资源变资产”。
政策工具的“激励—约束”闭环。推动“容积率奖励-税收承诺—动态监管”政策闭环。明确更新后容积率下限2.0，对达标企业给予20-120元/㎡奖励；叠加工业项目全生命周期监管机制，将税收承诺纳入履约核查。针对产权碎片化，允许相邻地块统一规划开发，破解宗地边界限制，提升空间整合效率。
空间生产的“以产定楼”逻辑。强化生产空间与产业链匹配。前置招商引入产业链龙头项目，带动配套企业入驻，基于生产需求设计工程荷载、建筑层高、货运路线等，通过垂直布局强化空间高效使用。建设技术转化中心、共享实验室等配套空间，形成“生产—研发—社区”三位一体的复合型园区。
2. 经验探索：县域工业区更新的三重模式
县域工业区更新可以参考该项目的三重经验：①突破“单一收储”路径依赖，产权整合实现多方权益动态平衡。国有土地产业监管、私企用地等容置换、集体土地收益共享的差异化模式，在产权复杂的县域地区有较强的借鉴价值。②突破“单一激励”治理定势，以闭环的全生命周期治理保障长效运营。通过容积率奖励、税收分成等正向激励，叠加全生命周期监管、产业准入清单等负向约束，对未达税收承诺的企业减少乃至取消优惠，形成正负面联动的政策闭环。③突破“压低成本”的单向逐底竞争，以空间适配促进生产高效。工业上楼不是空间形态的简单叠加，而是依据县域主导产业特征、垂直整合产业链的高效生产空间组织。同步植入15%-20%的研发服务功能，可以有效破解“重生产轻服务”的传统园区弊端。
值得注意的是，私企“等容置换”应配套用地绩效评估，防止“新瓶装旧酒”式低效循环；将村集体收益与园区税收增长动态挂钩，在集体经济活跃地区更具适用性。
3. 学术思考：实践背后的理论逻辑
实际案例为存量更新研究提供了新视角。制度弹性方面，协议置换、物业返还等非标工具虽提升效率，但也可能削弱规划法定性。如何平衡制度弹性与规划刚性，需结合规划、法理、经济等领域进一步展开交叉研究。
理论研究层面，空间-生产的互动逻辑还有待提炼。在培育新质生产力的进程中，前端设计、中端建设和后端的园区运维联动亦是值得探讨和扩展的议题。
总体而言，更新不仅是物质空间重构，更是权益关系与生产方式的再生产。“政企村协同”的本质是通过制度与技术设计实现“多元主体协同治理”“空间的生产”“空间正义”。在个案总结基础上，工业区更新研究还需进一步结合相关理论，构建本土化解释模型，为全球城市更新贡献中国经验。