随着存量时代的来临，城市更新已成为破解城市问题、促进可持续发展的重要手段。中国的城市更新很大程度上依赖城市财政投入，但在当前经济下行和资源环境约束的多重压力下，依靠土地财政的传统融资模式愈发乏力，无法满足大规模城市更新的需求。
要想破解城市更新中的可持续发展难题，推进城市更新整体性治理，需要政府和各市场主体积极发挥作用，形成共促可持续发展合力。
首先，通过有效市场引入社会资本，建立全生命周期多渠道的融资机制来推动城市更新的可持续发展。第一，项目前期征收和开发阶段，可以打出政策组合拳，即常规融资、专项融资、引入社会资本等三类融资方式相互组合的政策体系。常规融资方式包含商业银行贷款、土地储备资金等，可为征收阶段提供基础的资金保障。专项融资方式有通过政策性银行发放的抵押补充贷款（PSL）、地方政府城更专项债、城市更新专项基金，专项融资精准滴灌，针对性更强，可充分发挥杠杆效应，扩大有效投资。政府亦可通过收益期权定向出售、创新服务增值收益、pre-REITs基金等方式引入社会资本，拓宽融资渠道，促进社会资金的良性流动。第二，销售阶段，预售制模式下，开发商应着力提高产品力，打造有效市场，加速销售进程。加快运用市场化机制，形成高质量的销售回款，着力推进房地产投融资模式实现向有机更新模式的成功转型。第三，运营阶段，针对已去化物业可使用物业管理基金等金融工具，对持有型物业则可通过租金收益权质押贷款、经营性物业贷款等快速获取外部融资，亦可借助REITs、CMBS等金融工具实现资产证券化，与开发阶段的pre-REITs实现全生命周期的有机联动，吸引长期投资者，为项目提供持续资金支持，实现项目的自我造血，加快资金回流。
其次，通过有为政府规范分配机制，做好顶层设计。第一，城市更新涉及政府、开发商、社会公众、投资者等多元利益主体，有为政府应维护和平衡好各参与主体的权利和利益，优化建立利益保障机制和分配机制，如强化租购并举的住房策略，实现职住平衡，使得城市更新项目能够兼顾经济效益与社会效益，从深层次激发城市更新的活力和创造力；通过社区参与、公众咨询等方式，赋予社会公众参与到更新决策中去的权利和机会，增强其对更新成果的认同感，激发城市更新再造的内生动力。第二，在项目成本基本确定的前提下，如何挖掘项目收益的增长点成为提高效益分配的关键。在项目建设阶段，政府应该根据经营业态的现状补充配套功能和基础设施，实现项目增容，产生强有力的竞争优势，从而提升项目收益。
有为政府与有效市场的有机融合，能够创新城市更新可持续发展模式。以上海的张园项目为例，政府主导制定张园更新的整体规划，同时鼓励和引入社会资本，通过市场化手段提高资源优化配置的效率，政府与市场各自发挥关键作用，构建多元主体共同参与城市更新的格局，成功实现历史性文化遗产保护性再生与现代化城市功能的和谐统一。
实现城市公共财政可持续的城市更新，关键在于双轮驱动：一方面，要充分释放市场机制的活力，有效提升城市更新项目的运行效率；另一方面，政府需精准施策，确保城市更新进程兼顾社会公平，避免利益失衡。发挥政府和市场的协同作用，实现效率和公平的有机统一，在城市更新实践中逐步实现帕累托改善。通过有为政府与有效市场两者之间的深度融合与互动，多渠道多举措吸纳社会资金参与城市更新进程，将有力驱动我国城市更新向更加内涵化、集约化和可持续化的方向迈进，从而创造出更具持久生命力的城市生活环境。