城市更新一头连着民生，一头连着发展，关乎增进民生福祉与推动城市高质量发展，既要算民生账，也要算经济账。当前，城市更新项目普遍面临前期投入成本高、资金回报周期长、成本收益严重倒挂的突出问题，导致一些更新改造难以落地。如何兼顾各方需求和平衡各方利益，寻找“项目财务可平衡，城市公共财政可持续”的更新模式？从城市更新全过程运作的实操层面，提出以下几点思考和举措。
一是节奏控一点。大规模旧区改造、旧住房改造、城中村改造面临的首要问题是前期投入的巨额资金难题。相关数据显示：2018至2022年间，上海中心城区成片二级旧里以下房屋征收总费用近7000亿元；2023至2027年间，超大特大城市城中村改造的直接投入预计将超过10万亿元。因而对这类更新项目实施的节奏和速度把握，需要全面考虑政府公共财政投入、专项债支持、国企平台注资、金融机构提供政策性贷款等方式的可负担规模，同时也需要合理预计引入市场力量和社会资本参与并带动投资的可能性。另外，伴随着宏观经济形势的变化，更新后推出的各类功能产品的市场消化也需要一定时间，短期内存在着一定的不确定性。因而，城市更新的实施要量力而行和做好节奏控制，要制定整体和可持续的资金策略。
二是成本降一点。城市旧区人口过于密集，房屋产权和使用权过于分散，可持续的保护更新难度很大。目前，城市更新中用于征收补偿、产权归集、土地整理等方面的一级开发阶段的资金成本已成为项目总投入的最主要部分。上海在城市更新试点项目中正在积极探索压降前期成本的可行方法。例如，在外滩第二立面区域更新中，改变原来单一征收的传统做法，而是鼓励有实力的国有企业将原有分散物业“化零为整”后进行更新和回搬，并允许符合条件的原产权人委托实施更新和经营（获得租金回报），或者在总体框架下实施自主更新。这样原产权人从被征收对象转换成为了实施区域更新的合作主体，可有效降低征收现金成本，同时也调动了多方参与城市更新的积极性。再如，瑞康里更新项目探索了居民自愿申请腾退、异地实物安置、原地回购或者原地回租等组合安置方式，实现了居民按需选择，有效降低了更新成本。此外，降低融资利率、减免公房残值、争取专项资金补贴等方式，也是结合更新项目具体情况可尝试采用的降本举措。
三是价值提一点。合理的空间规划构建了城市更新项目价值实现的“基本面”。城市旧区建成环境复杂，空间关系紧约束，存量更新需要考量的限制因素特别多，面临着决策权衡的复杂性。规划编制在坚持民生保障、公益优先、补齐短板、修复生态、保护风貌、传承文化的前提下，靠项目本身的空间增容去实现资金平衡是不现实的。价值提升的可行方式则是要改变以往“自上而下”的规划工作惯性，在更新过程中最大程度地保障市场主体的参与权利，以调动市场主体的参与热情。尤其是在难度高、获利少的更新项目中，市场企业更为关注精准的项目定位和产品运营、精细的业态布局和空间设计，以及历史建筑载体与未来使用功能之间如何变得“既好看，又好用”，从而挖掘和实现更多潜在的市场价值。因而，“规划赋能”需要综合应对公共利益与市场价值，并统筹平衡多方利益诉求。这是对规划方案的合理性和可操作性的最终检验。
四是管控通一点。城市更新在方案审批、建设施工等环节存在诸多不确定性。项目一、二级实施周期长（理想情况下，前期阶段需要1.5—2年，建设阶段需要3—4年；特殊情况下，复杂事项的协调时间无法准确预估），这不免导致财务成本高企。若简单套用常规新建项目的规划政策、设计规范、技术管理规定等，城市更新项目就会存在很大的落地难度和收益风险，从而会大大降低市场企业参与项目实施的积极性。要认识到，每个更新项目都是“非标”的个案，不能生搬硬套标准化的技术管控，而是需要加强规划、建设、房管、文物、消防、绿化、交通、电力等多部门之间的管理协同，方案经过合理论证，可在确保安全和不低于现状水平的基础上适当变通相关管控要求。
五是运营补一点。城市更新项目的资金平衡，既有赖于短期内通过物业销售实现部分资金回笼，更有赖于通过长期持有物业并进行良好运营来获取可持续收益。成功的城市更新需要营造符合时代发展趋向的使用功能，引入新的工作方式、生活方式和消费方式。通过一段时期的城市运营，提高更新品质，提升资产价值，促进区域经济和产业税收增长，实现全周期的项目资金动态平衡和城市公共财政的可持续发展。
总之，在城市更新的资金平衡问题上，可能没有“一招鲜”的解决方案，而是有赖于许多方向的“涓滴”，唯有政府部门、国有企业、金融机构和众多市场投资者等相向而行，同题共答，方能实现城市更新的多赢和体现人民城市的理念。