城市更新的动力和目的是其财务能否持续的关键问题。首先，城市更新的动力是什么？城市更新的动力是既有城市片区土地区位价值和存量物业价值之间巨大的差距，导致了所谓“面粉比面包贵”的现象。因此市场资本从逐利的角度必然趋之若鹜。但是由于文物和历史文化街区保护的原因，文化价值往往超越了经济价值。但是即便是历史文化街区，只要利益足够大、开发商实力够强、政治资本够厚，能够把改造范围扩大到能够支付历史文化街区保护的成本，仍然有可能实现城市更新。譬如香港瑞安集团开发的上海新天地、佛山岭南天地等项目，城市更新中巨大的土地收益转移让历史文化街区得以焕新，得到社会、市场和政府三个方面的普遍认可。其次，城市更新的目的是什么？城市更新项目能够满足政府在城市建设领域的多重目标：第一应该是落实城市发展战略，第二是改善人居环境，第三才是获得土地财政收益。
但是，在珠三角的城市更新中，我们发现城市更新已经基本脱离了城市发展战略，背离了空间结构优化、公服和市政基础设施提升、生态维育和历史文化保护，仅仅成为了城市政府、开发商、村庄和权属人的利益共谋——城市政府以此获得土地财政，开发主体获得利润，村庄和权属人获得资产的提升。城市更新不是基于城市发展战略需求，而全是广泛的、大规模的铺展，对周边地区产生极大的负外部性（如公服配套不足、道路过载等），也致使城市承受着许多其他方面的压力（例如城市房价因大量的更新项目而下降，村民的“一夜暴富”使其他市民或其他村民产生强烈的不公平感等）。
城市更新须回到其本质，遵循“战略引领、分类施策、片区统筹、利益均衡”的原则，即主要是为实现城市发展战略而对存量空间进行必要的优化的行为，不必要广泛地、大规模地在全域推广。
1. 城市更新需要“战略引领”。依托城市发展战略确定总体城市更新方案，须明确城市更新重点也就是需要落实城市发展战略的地方，这些地方才是有必要进行城市更新的存量地区，对城市发展战略的实现至关重要，因此应该依此划定城市更新规划单元。城市更新规划单元并不需要城区全覆盖，只针对战略性地区即可，即特定的城市发展战略需要更新的战略性空间。因此应依据城市发展战略，对城市更新要素进行判别，再进行城市更新规划单元的划定，并同时调整控规单元以保持一致，城市更新规划单元的规划、建设由城市地方政府主导和组织，城市政府须兼顾经济效益和社会效益，统筹城市更新规划单元的发展。城市发展战略发生变化时城市更新规划单元可进行适当的调整和增减。
2. 城市更新需要“分类施策”。应明确自上而下的“战略主导型”城市更新项目只关注城市战略地区，划定城市更新规划单元，编制城市更新规划单元规划。自下而上型的“市场发起型”的城市更新地区不需要单独为其划定城市更新规划单元，而是由开发主体和权属主体以更新项目形式向相关部门进行申请，通过局部调规，在既有控规单元平衡。城市更新的实施应坚持城市政府在城市更新中的主体地位，并在城市更新中兼顾经济效益和社会效益，避免城市更新对城市周边地区产生负外部性，避免城市更新带来的社会负担和社会不公。此类型项目须以控制性详细规划为依据编制策划和规划方案。
（1）“战略主导型”应采用“自上而下”的城市更新组织方式：对于城市战略性地区，在国土空间总体规划阶段应率先调整既有的控规单元，重新划定“城市更新规划单元”（使之成为一类特殊的控规单元），由政府组织规划、实施，在单元内统筹公共服务设施、市政设施等内容，以实现片区的均衡发展。政府须兼顾整体单元的经济效益和社会效益，而并非以经济效益为主要考量。为实现既定目标，政府可以考虑一定的资源投入，以落实城市发展战略。
（2）自下而上的“市场发起型”城市更新不需单独为其划定城市更新规划单元，而是由开发主体、权属主体以“提升权属主体生活质量”等为由提出开展城市更新项目，并以项目的形式向相关部门进行申报。该类型项目须在所涉及的控规单元内实现自平衡（含成本、公服实施、市政设施等），并通过相关控规单元的局部调整进行落实。
（3）以经济利益为先的单一目标城市更新路径亟待纠偏。要明确城市更新项目是为了实现城市发展战略，对城市存量地区进行空间优化的行为。以经济利益为先的、在全域开展的城市更新对城市发展百害而无一利。城市政府、市场主体、权属主体等的参与机制亟待厘清。要明确城市政府须通过城市更新实现城市发展战略，因此在不同地区的城市更新路径和主体参与机制存在差异，需要进行分类指引。