存量时代城市更新的钱来自哪里？一个简单的答案就是谁受益，谁出钱。这个“益”，就是钱的来源。但在现实中，存量资产的使用者和所有者并不总是一致的，因此，“所有者出钱，然后向使用者收费”是城市更新财务解决方案的基本原型，所有解决方案都是基于这一规则的变异。这个原型看似简单，在实施中却经常出现偏离。
第一个误区，就是把城市更新当作公共福利，认为城市更新是政府的义务，钱也自然由政府出。城市更新投资巨大，政府财政根本无法负担。但“土地财政”给政府一个错觉，即可以通过增加容积率给任何需要纳入更新的项目进行融资。随着房地产市场的衰退，容积率不再好卖，这条路突然走不通了。卖地收入和财政收入在会计上是完全不同的收入，卖地出让的是“权益”，只能计入基金收入，其支出必须带来增量现金流。只要未来收入低于银行储蓄利息收入（无风险收入），支出就是国有资产流失。显然，多数城市更新项目满足不了这一条件。
第二个误区，就是混淆不同对象的资产负债表。很多城市更新项目在测算财务是否平衡时，往往只看增容收入是否大于改造成本。在存量条件下，更新的对象往往是不同的产权所有者，更新项目根据所有者其“投入—产出”分属不同对象的资产负债表。投入大于成本看似财务可以平衡，但实际上经常是政府的负债没有形成资产，私人没有负债却获得大量资产。有人认为卖容积率的收入不是负债，但在资产负债表里，容积率属于债务端的权益项，与政府税收的性质完全不一样。如果城市更新后政府没有形成资产，就是公共资产的流失——将全民所有资产转移给了更新对象。
第三个误区，就是无法带来现金流。与任何资产一样，城市更新如果不能给投资方带来足够的现金流（大于银行储蓄利息的无风险收益），形成的就是负资产。负资产不仅没有带来新增财富，反而会减损未来财富。中国没有财产税，资产的任何升值不会带来新增税收，而增容反而会带来未来政府公共服务（比如教育）支出的增加。这样的更新越多，未来的财政支出越多，政府“越穷”，公共服务随之越差。
按照上述规则，城市更新的难度大大增加。特别是在没有财产税的条件下，中国的城市更新很难给城市财政带来新增现金流。这就需要在更新项目策划的一开始就把未来的成本考虑在内：①避免户数增加。公共服务，比如教育、水电等公共服务大多是人口的函数而不是面积的函数，只要户数不增加，起码可以保证未来政府财政支出不增加。②新增财产租金。中国的土地制度是获得产权后一次性买断几十年的用途和容积率。城市更新一般通过增容或者改变用途捕获漏失的土地价值，但这在现有土地制度下属于违规。如果我们对改变的用途和新增的容积率改收年租，就可以从存量更新中获得新增的现金流。③第三方收费。喀什老城更新后没有新增户数，居民负责自主更新房屋，政府负责更新基础设施。由于成功保留了老城风貌，更新后喀什老城成为南疆著名的景区，游客的消费给城市和居民带来了新增的现金流。
显然，不同的城市更新模式，财务结果完全不同。这需要规划师在策划更新项目时，要充分理解城市更新的财务特征，还要有高超的设计技巧。大拆大建的更新模式表面上看，似乎财务可以平衡，但最终不仅会导致全民资产的巨大流失，还会扩大未来政府财政收支的缺口。城市更新遇到的财务问题，实际上是所有存量规划都要面对的。现在的规划师，大多训练的是解决城市增量的问题，只要项目成本控制在预算之内就可以通过。但在存量时代，这种简单的平衡就远远不够了，我们必须对政府、业主的利益进行更综合的动态评估。城市规划专业必须尽快补上财务知识这块短板，才能适应存量时代城市规划将要扮演的角色。